近兩年來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的發(fā)展極為迅猛，各家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)在想方設(shè)法獲取用戶的同時(shí)也在資產(chǎn)端展開(kāi)了爭(zhēng)奪，如今這種爭(zhēng)奪正在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生。

房地產(chǎn)領(lǐng)域投入大、流動(dòng)性較低，目前國(guó)內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格也已經(jīng)脫離高速增長(zhǎng)期，投資回報(bào)更多的依靠持有房產(chǎn)而帶來(lái)的升值收益。因此，一些互聯(lián)金融平臺(tái)設(shè)計(jì)出了與房地產(chǎn)相關(guān)的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，以此來(lái)解決房地產(chǎn)所有人的資金需求，盤(pán)活房產(chǎn)的流動(dòng)性。

此外，在中國(guó)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為人們心中保值、增值的代名詞，與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品自然會(huì)受到他們的青睞。

從P2P平臺(tái)上最早出現(xiàn)房地產(chǎn)抵押貸款以來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)的結(jié)合已經(jīng)發(fā)展出了多種玩兒法，總體來(lái)看，這些玩法主要依托P2P平臺(tái)與眾籌平臺(tái)展開(kāi)。

“P2P+房地產(chǎn)”模式

目前，在“P2P+房地產(chǎn)”模式中，最主流和比較成熟的是房地產(chǎn)抵押貸款，此外還有首付貸、周轉(zhuǎn)貸、贖樓貸、換房貸以及房地產(chǎn)租金收益權(quán)產(chǎn)品等。

P2P房地產(chǎn)抵押貸款與銀行和小貸公司的抵押貸款模式差不多，其優(yōu)勢(shì)在于P2P手續(xù)便利，放款速度較快。根據(jù)零壹研究院數(shù)據(jù)顯示，截止2014年底，在監(jiān)測(cè)的1575家平臺(tái)中，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)抵押貸款的平臺(tái)在450家左右，占比28.6%，交易規(guī)模在300億元左右，占整個(gè)P2P行業(yè)的10%。

“首付貸”是針對(duì)有購(gòu)房需求但首付款資金短缺的借款人提供的貸款服務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，首付貸是P2P平臺(tái)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，其產(chǎn)品夠?qū)淤?gòu)房人、開(kāi)發(fā)商、投資人三類人群，購(gòu)房人提出貸款申請(qǐng)，平臺(tái)通過(guò)審核后放標(biāo)，投資人通過(guò)平臺(tái)相應(yīng)項(xiàng)目出借資金并獲得收益，開(kāi)發(fā)商提供預(yù)售商品房。

零壹研究院數(shù)據(jù)顯示，首付貸與P2P平臺(tái)的首次對(duì)接出現(xiàn)在2014年，截止2014年年末，全國(guó)包含首付貸產(chǎn)品出售的P2P平臺(tái)有9家，交易總額為3億元到5億元，并預(yù)計(jì)今年首付貸市場(chǎng)可達(dá)10萬(wàn)元以上。

據(jù)了解，在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域，首付貸除了與P2P平臺(tái)對(duì)接外，國(guó)內(nèi)還有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自建金融平臺(tái)等其他模式。

房地產(chǎn)抵押周轉(zhuǎn)貸為借款人以房產(chǎn)作為抵押向銀行申請(qǐng)貸款已獲得批準(zhǔn)，但銀行從批準(zhǔn)到放貸有一定的間隔，在此期間，借款人如果因急需資金向他人借款，借款額度不超過(guò)銀行貸款額度，并承諾在銀行貸款發(fā)放后償還該筆借款。

房地產(chǎn)抵押周轉(zhuǎn)貸早已有之，但隨著P2P平臺(tái)的出現(xiàn)，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)抵押周轉(zhuǎn)貸已經(jīng)成為房產(chǎn)抵押周轉(zhuǎn)貸的重要發(fā)展形式，并且擁有廣闊的發(fā)展空間。

互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)抵押周轉(zhuǎn)貸通常采用P2P借貸的形式進(jìn)行操作。其模式為借款人向P2P平臺(tái)提交借款申請(qǐng)，平臺(tái)對(duì)借款人進(jìn)行審核，通過(guò)審核后在平臺(tái)上發(fā)布其借款項(xiàng)目，投資人投標(biāo)，向借款人出借資金。

由零壹研究院與1818平臺(tái)近日聯(lián)合發(fā)布的《互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)抵押周轉(zhuǎn)貸報(bào)告》顯示，截至2015年7月底，我國(guó)涉及房產(chǎn)抵押周轉(zhuǎn)貸的P2P平臺(tái)有14家，整體交易規(guī)模在15.4億元左右。主要集中在北京，規(guī)模占到整體比重的90%以上，其次是深圳，鄭州、廈門、福州和廣州等地也有少量涉及。

零壹研究院院長(zhǎng)李耀東預(yù)計(jì)，未來(lái)兩三個(gè)月內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)周轉(zhuǎn)貸市場(chǎng)上將會(huì)出現(xiàn)更多的競(jìng)爭(zhēng)者尤其是在競(jìng)爭(zhēng)尚未開(kāi)始的二線城市。

贖樓貸主要針對(duì)那些想在銀行按揭沒(méi)還清的情況下賣掉房子的“有房族”，房產(chǎn)持有者可向P2P平臺(tái)申請(qǐng)資金用于還清銀行剩余的按揭貸款，然后把抵押在銀行的房產(chǎn)贖出。當(dāng)成功賣房后，借款人再將錢還給平臺(tái)。

贖樓貸類似的是換房貸，換房貸是房產(chǎn)持有者已經(jīng)將舊房出售，在房款到賬前需要用錢買新房而設(shè)計(jì)的貸款，借款人承諾當(dāng)舊房房款到賬后將錢還給平臺(tái)。贖樓貸與換房貸的操作模式與周轉(zhuǎn)貸、首付貸等模式相似。

以上“P2P+房地產(chǎn)”的幾種玩法均為住宅類房產(chǎn)，而商業(yè)類房產(chǎn)與P2P的結(jié)合則主要為租金收益權(quán)的轉(zhuǎn)讓，其核心為開(kāi)發(fā)商將旗下購(gòu)物中心的多筆租金收益轉(zhuǎn)讓給投資人。

租金收益權(quán)轉(zhuǎn)讓與融資租賃對(duì)接P2P平臺(tái)模式有一定的相似性，具體的操作是平臺(tái)成立關(guān)聯(lián)的商業(yè)保理公司，開(kāi)發(fā)商篩選購(gòu)物中心品牌商，將已形成的應(yīng)收租金轉(zhuǎn)讓給保理公司后，包裝成固定期限的理財(cái)產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓給平臺(tái)投資人，這些應(yīng)收租賃便成了p2p平臺(tái)的投資標(biāo)的。

“眾籌+房地產(chǎn)”模式

相比于“P2P+房地產(chǎn)”，“眾籌+房地產(chǎn)”模式在國(guó)內(nèi)則起步較晚，如今還處于探索階段。零壹研究院近日發(fā)布的《中國(guó)眾籌服務(wù)行業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)報(bào)》顯示，我國(guó)房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)在2014年下半年開(kāi)始出現(xiàn)，平臺(tái)數(shù)的增長(zhǎng)集中在10-12月份。截止到今年上半年，15家典型平臺(tái)交易額累計(jì)達(dá)到9.1億元。

目前，眾籌+房地產(chǎn)模式在國(guó)內(nèi)主要有眾籌買房、眾籌建房、眾籌炒房（理財(cái)為主）三種形式。

眾籌買房是被談?wù)撟疃嗟模壳耙延腥f(wàn)科、遠(yuǎn)洋、中國(guó)平安等企業(yè)紛紛試水。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，眾籌買房是將一套房產(chǎn)的底價(jià)拆分為若干等份供眾籌參加者認(rèn)購(gòu)，然后將房產(chǎn)拍賣，眾籌參與者均有參與資格。在此過(guò)程中，最終競(jìng)拍成功的人，若競(jìng)拍價(jià)低于該房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)，等于賺到一筆差價(jià)。而沒(méi)有競(jìng)拍成功的，也不必?fù)?dān)心意向金付諸東流，由于開(kāi)發(fā)商的讓利，所以這部分參與者也能獲得較高的收益回報(bào)。

眾籌建房主要為了契合個(gè)性化需求而出現(xiàn)，因此也被稱為“集體定制”。一般由房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)合作，推出一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，向特定對(duì)象發(fā)布認(rèn)籌，進(jìn)行項(xiàng)目融資。融資完成后項(xiàng)目開(kāi)工，在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，投資者以微開(kāi)發(fā)商的身份，參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、社區(qū)配套等過(guò)程，一定程度上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品“定制化”。

目前，開(kāi)展眾籌建房比較困難，主要體現(xiàn)在拿地難、證照手續(xù)難、成本控制難以及個(gè)人間利益的協(xié)調(diào)難。

眾籌炒房一般為平臺(tái)從開(kāi)發(fā)商處以折扣價(jià)預(yù)定一批房源后，依托平臺(tái)募集購(gòu)房資金購(gòu)買，并由第三方房產(chǎn)托管公司代為持有并管理眾籌項(xiàng)目購(gòu)買的房產(chǎn)，根據(jù)眾籌參與者共同決定處置房產(chǎn)，負(fù)責(zé)尋找有意向單獨(dú)購(gòu)買該房產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)客戶。房子轉(zhuǎn)手出售之后，所得款項(xiàng)按眾籌參與者投入的份額比例進(jìn)行分配，所得的收益作為投資收益。

玩兒法雖多風(fēng)險(xiǎn)卻不可忽視

在中國(guó)，人們對(duì)房子有著天然的信任感，保值、增值早已成了其代名詞。因此，與房產(chǎn)掛鉤的金融產(chǎn)品被認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)小甚至沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。

北京市大地律師事務(wù)所律師張普表示，目前市場(chǎng)上很多與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品，表面上看為房產(chǎn)抵押貸款，實(shí)際卻為信用貸款，與房產(chǎn)抵押并沒(méi)有多大關(guān)系。以“房地產(chǎn)抵押周轉(zhuǎn)貸”為例，在借款人向平臺(tái)申請(qǐng)貸款時(shí)，借款人的房子已經(jīng)抵押給銀行，因此P2P平臺(tái)上與房地產(chǎn)抵押并無(wú)多大關(guān)系。

同時(shí)張普認(rèn)為，即使有房產(chǎn)作為抵押的貸款，同樣存在諸多風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，如借款用途是否合法、抵押人是否為房屋真實(shí)所有人、是否有權(quán)處分、是否存在二次抵押、房屋土地取得情況、是否唯一住房、抵押權(quán)人的確定、是否辦理抵押登記、執(zhí)行時(shí)的司法行政限制等。

在眾籌+房地產(chǎn)模式中，風(fēng)險(xiǎn)同樣存在。如眾籌炒房是建立在看漲房?jī)r(jià)的預(yù)期之上，受市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)影響較大，因此風(fēng)險(xiǎn)也較大。

來(lái)源：零壹財(cái)經(jīng)